عقد اجاره 1 (تعریف و احکام کلی)

عقد یا اصطلاحا قرارداد اجاره از جمله عقودی است که شاید بتوان گفت کمتر کسی است که تاکنون از این قرارداد استفاده نکرده باشد. البته اگر عقد اجاره تنها به مواردی مانند اجاره خانه مسکونی و مغازه تجاری و اجاره یک اتومبیل برای یک مسافرت چند روزه یا یک مراسم یک روزه، که معمولا متبادر به ذهن می‌گردد محدود شود، ممکن است که بسیاری از افراد تاکنون از آن استفاده نکرده باشند اما باید گفت که بنابر تعریف عقد اجاره، موارد آن بسیار فراتر از مواردی است که عرفا اجاره خوانده می‌شود.

 ماده 466 قانون مدنی در تعریف عقد اجاره بیان می‌دارد: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند» و مال الاجاره یا اجاره بهاء وجهی است که مستأجر در ازاء منتفع شدن از عین مستأجره به موجر می پردازد .برای روشن‌تر شدن معنای دقیق اجاره لازم است تفاوت این عقد با عقود مشابه ذکر شود؛

   عقد بیع و عقد اجاره: موضوع عقد بیع ، عین مال است (مثل خانه‌ای که به فروش می رسد) در حالی‌که موضوع عقد اجاره ، منافع مال(استفاده از منزل مسکونی) می‌باشد.

   عقد اجاره و عقد عاریه: اجاره جزء عقود معوضی است (یعنی در قبال واگذاری ملک وجهی دریافت می شود) در حالی‌که عاریه عقدی است تبرعی (یعنی استفاده از ملک و یا شئ مجانی است و از بابت این انتفاع از مستعیر وجهی دریافت نمی‌گردد).

   ماده 466 قانون مدنی موارد اجاره را به سه قسم اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص تقسیم‌بندی می‌کند. بر این اساس است که می‌توان گفت کمتر کسی است که از این قرارداد استفاده نکرده‌باشد، زیرا هرچند آن‌چه معمولا به عنوان اجاره شناخته می‌شود اجاره اشیایی مانند مسکن و اتومبیل است اما اموری مانند به‌کارگیری یک کارگر برای انجام یک خدمت، سفارش دوخت یک لباس به یک خیاط در ازای اجرت معین و حتی استخدام رسمی افراد برای کار در یک اداره در ازای پرداخت حقوق ماهیانه مشخص، از مصادیق اجاره اشخاص است که در آن شخصی که خدمت را انجام می‌دهد را «اجیر» (در مورد اجاره اشخاص، فرد موجر را اجیر می‌نامند)، منافع عمل و کار و وقت فرد، مورد اجاره و فرد سفارش‌دهنده خدمت، مستأجر خواهد بود. موارد بسیار دیگری از جمله کرایه کردن یک تاکسی- که تقریبا همه افراد مکررا آن را انجام داده‌اند- از مصادیق اجاره شخص(راننده) و شئ(اتومبیل) است.

   بر اساس تعریف ذکر شده از عقد اجاره و ذکر برخی مصادیق آن است که می‌توان گفت که شاید به ندرت بتوان کسی را یافت که تاکنون از قرارداد اجاره استفاده نکرده باشد. این در حالی است که اغلب افراد از احکام و شرایط صحت این عقد بی‌اطلاع هستند و هرچند در موارد بسیاری عمل افراد مغایرتی با شرایط صحت عقد اجاره ندارد، اما گاهی از اوقات است که این بی‌اطلاعی موجب عدم صحت و بطلان قرارداد اجاره و گاهی منجر به ارتکاب فعل حرامی مانند «ربا» و حداقل منجر به ایجاد اختلاف بین طرفین قرارداد خواهد شد. لذا هدف از این نوشتار ذکر برخی از احکام عقد اجاره است که اولا ممکن است از روی سهو و بی‌اطلاعی رعایت نگردند و موجب بطلان عقد و افتادن در ورطه حرام و یا اختلاف میان طرفین گردد و ثانیا در قراردادهای متداول اجاره میان مردم، مورد نیاز ایشان هستند.

   احکام و مسائل شرعی در عقد اجاره را می‌‌توان در دو دسته کلی بیان نمود؛ نخست احکام و شرایط عقد اجاره به‌طور کلی شامل همه انواع قراردادهای اجاره و دوم مسائل مبتلابه و حائز اهمیت در قراردادهای اجاره به‌صورت موردی مانند مسائل شرعی درخور توجه در قراردادهای رهن و اجاره واحدهای مسکونی، قراردادهای اجاره اشیاء مانند اتومبیل و غیره. در این یادداشت به مهم‌ترین احکام و شرایط عقد اجاره به‌طور عمومی پرداخته خواهد شد و در یادداشت‌های بعدی به ذکر مسائل شرعی مبتلابه در قراردادهای اجاره به‌صورت موردی خواهیم پرداخت.

شرایط موجر و مستأجر

عقل و بلوغ و اختیار و همچنین حق فرد در تصرف در اموال خود، از شروط صحت عقد اجاره است. لذا فرد سفیه به علت آن‌که حق تصرف در اموال خود را ندارد و همچنین فرد مفلس(فردی که به دلیل ورشکستگی قاضی او را از تصرف در باقی‌مانده اموالش منع کرده) نمی‌تواند آن اموال را اجاره دهد و یا با آن چیزی را اجاره کند، ولی می‌تواند خود را اجاره دهد(اجیر شود).

شرایط مورد اجاره (مالی که اجاره می‌دهند)

مهم‌ترین احکام مبتلابه در کلیه عقود اجاره آن است که مالی را که اجاره می‌دهند باید چند شرط را داشته باشد؛ اوّل آن‌که معین باشد، مثلا اگر بگوید یکی از خانه‌های خود را به تو اجاره دادم درست نیست. دوم، تحویل دادن آن ممکن باشد، مثلا در صورتی که فرد خانه‌ای را که می‌داند تا مدت معینی تخلیه نمی‌گردد در طول آن مدت اجاره دهد، عقد باطل است. سوم آنکه استفاده‌ای که مال را برای آن اجاره داده‌اند ممکن باشد، مثلا اجاره دادن خانه‌ای جهت سکونت در صورتی که عرفا به هیچ‌وجه امکان سکونت در آن نباشد، صحیح نیست.

شرایط منفعتی که مال را برای آن اجاره میدهند

از مهم‌ترین احکام عقد اجاره در خصوص منفعتی که مال را برای آن اجاره می‌دهند آن است که اولا منفعت حلال باشد، مثلا اجاره خانه به افرادی که موجر می‌داند برای مراکز ایجاد فساد و تبهکاری می‌خواهند، باطل است. دوم آن‌که اگر چیزی را که اجاره می‌دهند چند فایده داشته باشد، نوع منفعت را کاملا مشخص کنند، مثلا در اجاره خانه مشخص کنند که به منظور سکونت، یا ایجاد دفتر کار و یا کارگاه اجاره داده می‌شود و سوم باید مقدار استفاده و منفعت را مشخص کنند که این مسأله در خصوص اجاره خانه و مغازه به تعیین مدت است مثلا یکسال و در خصوص اجیر کردن اشخاص به تعیین تعداد ساعت و یا معین کردن نوع عملی که از فرد مورد انتظار است.

   در خصوص سایر مسائل و احکام مبتلابه اجاره باید گفت؛

-         مستأجر می‌تواند مال مورد اجاره را مجددا به فرد دیگری اجاره دهد، مگر آن‌که در قرارداد اجاره شرط کنند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره به غیر را ندارد.

-        مسأله دیگر آن است که عقد اجاره از عقود لازم است، به این معنا که طرفین تا پایان مدت اجاره حق فسخ یکطرفه عقد را ندارند و در صورتی که مثلا مستأجر قصد برهم زدن اجاره را داشته‌باشد، در صورت عدم رضایت موجر، حتی در صورت تخلیه ملک، باید اجاره را تا پایان مدت اجاره به‌طور کامل بپردازد. مگر آن‌که از ابتدا شرط کنند که هریک از طرفین یا یکی از ‌آن‌ها بتواند عقد را یکطرفه بر هم بزند.

-        هرگاه اجیر که می‌خواهد کاری را بر مال مستأجر انجام دهد مانند خیاط و صنعتگر، چیزی را که گرفته ضایع(خراب) کند ضامن است.

-        اگر مالی را اجاره دهند و بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره از قابلیت استفاده‌ای که برای مستأجر تعیین گشته است بیفتد(مثلا سقف خانه فرو بریزد یا دچار مشکل اساسی شود)، اجاره مدتی که باقی مانده است باطل می‌شود.

-        کلیه هزینه تعمیرات و خرابی‌های مال در طول مدت اجاره بر عهده موجر است، مگر آن‌که به سبب افراط و تفریط مستأجر، مال آسیب ببیند.

   در این یادداشت، مسائل و احکام کلی در خصوص عقد اجاره به‌طور کلی ذکر شد. مسائلی که در خصوص همه انواع اجاره‌ها صادق است. در یادداشت‌های بعد، إن‌شاءا... به احکام و مسائل شرعی مبتلابه در قراردادهای اجاره به تفکیک انواع قراردادها پرداخته خواهد شد.