عقد اجاره 2 :انواع قراردادهای اجاره و احکام آن
در یادداشت گذشته به تعریف عقد اجاره و احکام کلی آن پرداخته شد. در این یادداشت به احکام خاص عقود اجاره به تفکیک انواع آن پرداخته خواهد شد.
انواع اجاره
رایج‌ترین انواع عقد اجاره که میان افراد جامعه رواج دارد را می‌توان موارد ذیل برشمرد؛
- اجاره اماکن مسکونی و تجاری
- رهن و اجاره اماکن مسکونی و تجاری
- اجاره باغ و اراضی کشاورزی
- اجاره اشیاء و تجهیزات مانند اجاره خودرو و تجهیزات فنی
- اجیر کردن اشخاص مانند کارگر، خیاط، راننده و غیره
در این یادداشت به مهم‌ترین احکام قراردادهای اجاره و رهن و اجاره اماکن مسکونی و تجاری خواهیم پرداخت.
مدت اجاره
- لازم است مدت اجاره در قرارداد مشخص شود. معمولاً قراردادهای اجاره یک‌ساله بسته می‌شود که شروع این مدت در صورتی که در قرارداد ذکر نشده باشد از تاریخ امضای قرارداد است و به زمان شروع سکونت ارتباطی ندارد مگر آن‌که منع سکونت به دلیل عدم تخلیه و یا نیاز به تعمیرات، از سوی موجر باشد که در این صورت باید تاریخ جدید مجدداً در قرارداد ذکر شود.
اجاره بها
- اجاره بهاء باید به میزان توافق شده میان طرفین در سررسیدهای معین پرداخت گردد. در صورت عدم تعیین اجاره بهاء در زمان قرارداد، اجاره بهاء به میزان اجره‌المثل (یعنی اجاره معمول سایر اماکن مشابه) پرداخت گردد.
- در صورتی که مدت اجاره یک‌ساله تعیین گردد، میزان مبلغ کل اجاره بهاء نیز به صورت اجاره یک‌ساله تعیین می‌گردد که مقرر می‌شود این مبلغ به‌صورت اقساط یک‌ماهه پرداخت گردد. به‌طور مثال در صورتی که اجاره ماهیانه 500 هزار تومان تعیین گردد، در قرارداد به این صورت ذکر می‌گردد که اجاره به مدت یک سال و به اجاره بهاء 6 میلیون تومان که مستأجر در اقساط ماهیانه 500 هزار تومانی پرداخت خواهد کرد.
- مدت تأخیر در پرداخت اجاره بهاء بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر حداکثر ده روز است که پس از این مدت موجر می‌تواند دادخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بدهد که در این صورت زیان‌های ناشی از تأخیر در تخلیه ملک، بر عهده مستأجر خواهد بود
تعمیرات مورد اجاره
- تعمیرات مورد اجاره هرچند مورد اجاره در زمان تحویل، سالم تحویل مستأجر گردد، بر عهده موجر خواهد بود. در صورتی که موجر در تعمیر مورد اجاره تأخیر کند یا از تعمیر خودداری ورزد به گونه‌ای که مانع انتفاع کامل مستأجر شود، مستأجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره و طلب ضررهای ناشی از آن را بنماید.
- در خصوص تعمیرات مورد اجاره، آن‌چه عرفا در میان مردم رواج دارد تعمیرات اساسی بر عهده موجر و تعمیرات جزیی مانند تعویض لامپ‌ها و تعمیرات جزیی شیرآلات و غیره بر عهده مستأجر است که در قانون روابط موجر و مستأجر نیز به آن اشاره شده است. اما در حکم فقهی عقد اجاره به‌طور کلی تعمیرات بر عهده موجر است؛ هرچند در احکام فقهی نیز داریم که آن‌چه به‌صورت عرف قطعی میان مردم رایج شده است مانند مورد شرط شده در قرارداد، اعتبار شرعی دارد ولی بهتر است در قرارداد اجاره مسأله تعمیرات میان طرفین مطابق قانون روابط موجر و مستأجر، شرط گردد. تشخیص جزیی یا اساسی بودن مورد تعمیرات نیز بر اساس عُرف رایج میان مردم خواهد بود.
- در صورتی که خرابی به‌گونه‌ای باشد که مورد اجاره قابل بهره‌برداری نباشد، به‌طور مثال سقف خانه بریزد و یا مشکل اساسی در سیستم لوله‌کشی آب پدید آید به طوری که برای مدتی امکان سکونت مستأجر نباشد، مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید و مجبور نیست مدتی را بدون پرداخت اجاره صبر کند.
در یادداشت بعدی ان‌شاءا... به حکم شرعی قراردادهای رهن و اجاره و رهن کامل خواهیم پرداخت.
